本文来源：时代财经 作者：霁月

楼市利好政策频发，A股房企暂别1元面值退市危机，港股大部分出险房企已“脱仙”。而财务稳健、具备优质商业模式的公司也迎来政策春风，或有业绩边际改善的机会。

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2023年上半年，新城控股（601155.sh）实现营业收入417.68亿元；毛利润79.5亿元，毛利率为19.04%；归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，扣非归母净利润19.38亿元。其中，商业业务占公司业绩比重逐渐提升，并保持较高水准的盈利能力。

今年上半年，新城控股实现合同销售金额约424亿元，合同销售面积约516.65万平方米，回款率为114%，位于行业前列。

在2023年中期业绩会上，新城控股董事会秘书陈鹏表示，随着近期政策的持续出台，公司预计核心城市销售有望逐步改善。下半年，公司将继续把握城市机遇，住宅开发以销定产，加快销售回款。

新城控股董事长王晓松在业绩会上称，公司未来在经营端有两个发展方向。其一为开发业务将转向“高效周转、适当杠杆、高质量利润”，回归业务本质，专注于提升经营效率和产品力。其二则体现在围绕空间和服务的多元业务拓展，未来将多赛道布局、建造与服务并重，实现租售、增存和轻重的平衡，通过各类代建、创新投资、委托管理、综合体运营等多模式破局。

商业业务贡献毛利超四成

2023年上半年，房企业绩仍处于调整中，A+H股亏损房企数量至少达72家。而在“住宅+商业”双轮驱动之下，新城控股业绩展现韧性，盈利水平位居行业前列。

上半年，新城控股商业运营总收入达到52.01亿元，同比增长10.24%；实现不含税物业出租及管理收入48.65亿元，占总营收的11.65%；物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%，该项业务毛利率达69.55%。

自2021年以来，新城控股的商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。今年上半年，该比例为2.12倍。

截至中报期末，吾悦广场已开业面积1367万平方米，出租率达95.22%；商户销售收入达到388亿元，活跃用户1358万人。

今年前8月，新城控股新开业11座吾悦广场。截至8月25日，新城控股已开业吾悦广场总数量达到151座，开业、在建及拟建吾悦广场总数量达206座，进驻全国143个城市。

就下半年发展规划，王晓松在2023年中期业绩会上表示，公司业务发展轻重并举，着重发展经营类业务，确保完成全年新开业吾悦广场20座、全年商业运营总收入110亿元的目标。

现金短债比提升至1.25

截至中报期末，新城控股在手现金余额284.89亿元，净负债率为49.52%，经营性现金流净额为74.34亿元，经营性现金流净额连续5年为正。上半年，公司整体平均融资成本进一步降至6.41%，同比下降0.09个百分点。

新城控股持续降低财务杠杆，优化债务结构。截至2023年中报期末，公司期末融资余额为666.03亿元，较年初压降46.67亿元；合联营公司权益有息负债降低至57.76亿元；现金短债比1.25，较期初增0.25；长短债务比较期初增加51.2%至1.93。

新城控股已渡过偿债高峰期。今年前8月，新城控股已如期偿还境内外公开债达97亿元。新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬在2023年中期业绩会上表示，公司年内到期的公开市场债务仅剩约20亿元，主要为CMBS，公司将按计划兑付相关债务。

作为示范性民营房企，新城控股在融资上获得诸多支持。

今年5月，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月，新城控股发行11亿元公司债，为江苏省首单以“央地合作”增信新模式发行的公司债；7月，发行8.5亿元的中期票据，由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保；当月，还发行了一笔13.16亿元的绿色CMBS。

经营性物业贷具备“融资期限长、还款安全”等优势。今年前8月，新城控股以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿元。管有冬于业绩会上称，公司已开业未融资吾悦广场还有近40座，对应投资性房地产估值约350亿元，可融资金视各项产品抵押率决定。

管有冬还表示，公司将持续关注消费类基础设施REITs的相关进展。