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一、基本案情

徐某购买某小区房屋，并与物业公司签订《前期物业服务合同》。徐某自2019年2月起一直未交物业费，物业公司起诉徐某要求其缴纳物业费，并支付违约金。徐某以收房后发现房屋南侧有配电箱且存在在房屋渗水问题，加之该房屋并未实际居住为由，主张不应交纳物业费。

二、裁判意见

法院经审理认为，《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，物业公司为包括徐某在内的小区业主提供了物业服务，徐某提交的证据不足以证明物业公司的服务存在根本性违约，故其应依约交纳物业费。由于徐某并未实际入住该房屋，物业费以六折计算。虽然徐某购房时开发商并未告知其房屋南侧有配电箱，此情况不是物业公司造成的，不应作为业主拒付物业费的理由。同时，物业公司作为该小区的物业服务单位，对业主反映的问题应当积极与相关责任人协商、沟通，并将相关结果反馈给业主，而本案中物业公司在服务过程中亦存在沟通不到位等不完善之处，这也是造成徐某拒交物业费的部分原因，故对物业公司主张的违约金法院不予支持。关于房屋渗水问题，根据徐某与物业公司签订的《前期物业服务合同》，房屋渗水及相关维修不属于物业公司的服务范围，徐某应向相关责任主体另行主张权利。

三、律师点评

物业服务是城区居民生活中不可少的部分，现实中物业公司应加强与业主沟通，不断完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，积极主动交纳物业费，进而物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之 ，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，降低物业服务质量，形成恶性循环，最终影响全体业主的根本利益。因此，在物业公司不存在根本性违约的情况下，业主应按约交纳物业费。需要指出的是，房屋存在的渗水等质量问题，不属于物业公司的服务范围，业主不能以此拒交物业费。